Kasvav probleem üüriturul: üürnikud hüppavad viimasel hetkel alt ära

Üüriturul pole sugugi ebatavaline, et üürileping allkirjastatakse juba mitu nädalat või kuud enne sissekolimist. Probleem tekib siis, kui üks pooltest otsustab viimasel hetkel lepingust loobuda. Rendini õigusjuht Lia Siht selgitab, mida tuleks silmas pidada, kui soovid üürilepingu sõlmida algusega tulevikus.

Sageli sõlmivad üürnikud üürilepinguid pikemalt ette, et kindlustada endale varakult elupind näiteks enne kehtiva lepingu lõppemist või teise linna kolimist. Pikalt ette sõlmitud üürileping ei pruugi aga alati tagada elupinna olemasolu ning võib tekitada poolte vahel hoopis suuri lahkhelisid.

„Me näeme turul üha enam seda, kuidas üks pooltest otsustab juba allkirjastatud üürilepingust viimasel hetkel loobuda. Sellega kaasneb sageli suur vaidlus, kuna osapooled ei saa aru, millal üürileping jõustub ning kuidas lõpetada lepingut olukorras, kus üürnik pole veel jõudnud sisse kolida,” selgitab Rendini õigusjuht Lia Siht.

„Esimese sammuna peavad pooled üürilepingus lahti kirjutama, kas leping hakkab kehtima kohe pärast allkirjastamist või alles korteri üleandmisel. See aitab ära hoida ka vaidlusi seoses lepingu lõpetamisega, kui üks pooltest peaks enne sissekolimist siiski ümber otsustama,” ütleb Lia Siht.

Broneerimistasu rakendamine

Kui üürileping sõlmitakse algusega tulevikus, siis võib üürileandja oma riskide maandamiseks rakendada näiteks broneerimistasu. „See aitab vähendada üürileandja rahalist kahju olukorras, kus üürnik otsustab enne üleandmist korterist loobuda. Lisaks annab broneerimistasu üürnikule kindlustunde, et omanik hoiab üürikodu just talle,” soovitab Siht.

„Sellisel juhul peab kokkulepe olema fikseeritud lepingu eritingimustes koos broneerimistasu suuruse ja tehtava makse kuupäevaga. Samuti peab lepingus olema märgitud, millal ja millisel juhul üürnik tasu osaliselt või täielikult tagasi saab ning millal ja millisel juhul omanik seda osaliselt või täielikult tagastama ei pea,” selgitab õigusekspert.

Siht lisab, et broneerimistasu suuruses ja tagastamise tingimustes peavad pooled ise kokkuleppele jõudma, kuna seadus seda eraldi ei reguleeri. „Näiteks võivad pooled kokku leppida, et üürnik maksab broneerimistasuna 800 eurot, millest 600 eurot loetakse lepingu jõustumisel esimeseks üürimakseks ning ülejäänud 200 eurot saab üürnik sisse kolides tagasi. Kui aga üürnik otsustab enne üleandmist korterist loobuda, siis jääb kogu makstud raha omanikule,” ütleb ta.

„Kindlasti tuleks lepingusse kirja panna ka see, mis saab siis, kui üürileandja otsustab üürimisest vahepeal loobuda või valib teise kandidaadi,” täpsustab Siht.

Küsi esimene üürimakse ette

Kui üürileping jõustub allkirjastamise hetkest, kuid korteri üleandmise tähtaeg ei ole veel saabunud, siis teine võimalus riskide maandamiseks on küsida kohe ette esimene üürimakse.

„Ka sellisel juhul peab lepingu eritingimustes fikseerima üürimakse suuruse ja makse tegemise kuupäeva. Lisaks tuleb üürilepingus sõnastada, millal ja millisel juhul loetakse see üürniku esimese kuu üüri makseks ning millal ja millisel juhul omanik seda osaliselt või täielikult tagastama ei pea,” kommenteerib Siht.

„Kui korteri üleandmise kuupäev jõuab kohale ja üürnik kolib sisse, siis saab ettemaksu kasutada esimese kuu üürimaksena. Kui üürnik otsustab vahepeal ümber ja loobub korterist, siis jääb ettemaks üldjuhul üürileandjale kahjude katteks,” ütleb ta.

Üürilepingu lõpetamine pärast lepingu jõustumist

Kui pooled on kokku leppinud, et leping hakkab kehtima pärast allkirjastamist, kuid üks pooltest mõtleb enne eluruumi üleandmist ümber, siis ei saa lepingust enam nii lihtsalt loobuda.

„Meil on olnud mitmeid juhtumeid, kus üürnik otsustab mõned päevad enne sissekolimist kehtivast üürilepingust loobuda. Sageli eeldavad üürnikud, et kuna korteri üleandmise või sissekolimiseni ei jõutud, siis pole leping veel jõustunud. Tegelikult on sellisel juhul leping poolte jaoks siduv alates allkirjastamisest ning tuleb alustada üürilepingu lõpetamist,” selgitab õigusekspert.

„Kui üürnik otsustab pärast lepingu jõustumist mitte sisse kolida, siis on üürileandjal õigus nõuda temalt kahju (sh saamata jäänud tulu) hüvitamist,” täpsustab Siht.

„Kui üürnik ei saa mingil põhjusel kokkulepitud kuupäeval korterisse sisse kolida või soovib lepingust loobuda, siis peab ta sellest esimesel võimalusel üürileandjat teavitama. Seejärel võiksid pooled leida kompromissi ja leppida kokku, millistel tingimustel üürileping lõpetatakse,” kommenteerib Siht.

„Üldjuhul alustatakse kohe uue üürniku otsimist ning üürileping lõpetatakse kas kokkuleppel või pärast uue üürniku leidmist, kui see tähtaeg ei ole pikem kui seadusega ettenähtud. Sellisel juhul on üürileandjal õigus küsida üürnikult kahjuhüvitisena selle perioodi üüri- ja kommunaalmaksete tasumist,” lisab Rendini õigusjuht.